惊雷!深圳大招也来了!房子还能不能再买?!
2017-07-11 21:01



上图是2016年深圳楼市的基本数据,来自官方统计。可以看出,深圳2016年新建商品住宅供应量,在面积方面比前5年平均值大幅下降了20%。其实看过深圳长期数据你就会知道,深圳这些年新房供应量一直是下降的。

展望未来,楼市应该是一种保守型、防御型的投资,期望房价短期内大涨越来越难,所以不能盲目加高杠杆。在市场波动中死的,都是杠杆太高的。

昨天(7月7日),我们的团队在第一时间分析了上海新举措的含义,认为这代表中心城市楼市发生重大变化。

宋太祖杯酒释兵权,他是这样奉劝些开国大将的:


从上表可以看出,98年至今,中国经济很明显经历了两个低点。第一个是2000年的时候,收支结余增速曾经下降到过3%这样的低点。当时也是世界上“中国崩溃论”最流行的时期,中国经济即将硬着陆的观点几乎是全世界经济界的普遍观点。然而此后中国加入世贸,全球的基础制造业向中国转移,同时我国向民资解除诸多产业领域的限制,甚至抓大放下,启动国企改革,让国企工人纷纷下岗,去民营企业实现再就业。外部与内部共同的积极因素作用之下,我国因此度过了一次在世人眼中几乎无法翻越的难关,迎来了经济发展的黄金十年。

深圳的2017年计划,显然跟上海有很多相似之处。


再说累计购房负担率数据的演变。1998年19%,到2008年53%,2012年69%。从理论上来说,达到69%之后,就已经是市场的极致了。接下来,就要消耗剩余的三成棺材本了。伴随着这种极限状态的出现,市场出现了震荡。民众对于继续充当接盘侠开始出现疑虑。这当然也是2014年中国商品房市场出现萎缩的原因。然而没有办法,房地产已经是维持住中国债务泡沫的唯一动力。购房人,已经是中国残存的最后的借款人。所以此后累计购房负担率依然持续上升,到2017年5月已经上升到81%。全体市民的三成棺材本,已经被房地产吞噬掉了其中的1成1!

本文的内容有两部分组成。第一部分讲述的是1998年以来的中国国民收支数据的演变规律,而第二部分则详细计算了中国自2000年以来房地产市场数据,并推演出中国人历年的购房本金及利息支付规模。由此,我们可以计算出一个非常有意思的数据:宏观上的国民购房负担水平(购房支出/居民收支结余)。

所以才有了“打土豪分田地”……


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但另一方面,深圳土地资源严重不足,每年8万套的新建商品住宅供应量,很难维持下去。事实上,深圳目前新建商品房主要用地来源是城市更新。官方的文件也说:本年度计划安排供应商品住房用地168公顷。其中,新供应用地7公顷,城市更新用地75公顷,征地返还用地86公顷。


经济发展的核心目的,当然就是提升老百姓的收入,其中最直观的数据,就是人均结余数据。经济发展得好,老百姓在支付了生存必须的消费性支出之后,剩下的结余资金越多,就说明老百姓手头越宽裕,各种奢侈性消费和购房支出的空间就越大。

第三,从上海未来5年住房供应量结构看,国家显然在鼓励租房,试图改变居住观念。

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这些将军跟宋太祖征战沙场一辈子,到头来被他几亩良田美宅就可以打发了,结果都回家当地主去了。

二、购房负担

人均可支配收入减去消费性支出,得出的人均结余数据,是一个非常非常重要的概念。中国整个商业领域,都盯着这个数据。所有的高端消费和投资都由此而来。奢侈品销售、旅游、高端家具和电器,以及我们最关注的商品房地产,统统都要花这笔钱。在这笔钱里占的比例越大,就说明这个产业做得越大。理论上来说,鉴于中国零福利的现实,老百姓是必须将其收入结余中的三成投入到养老和医疗备用金领域的(也就是所谓的三成棺材本)。剩下的七成,才能用于购房。



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财富本身没有价值,财富流动起来才有价值,当整个社会的财富都流动到了房子上时,就会变成钢筋混泥土而凝固起来,财富流动不下去了,经济也就停滞了。



一、国民收支

在供应量大增的情况下,深圳房价会跌吗?


铁打的营盘流水的兵,人来人往、熙熙攘攘,营盘始终还是那个营盘,这就叫不动产。


7月7日,中国楼市惊爆两个大消息:



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